L’urbanistica sostenibile o la città fantasma

Il comparto 35 di Lecce, sulla via per San Cesario, è una zona destinata, anzi condannata, a una massiccia urbanizzazione. La sensazione che si prova attraversandola è un soffocante spaesamento, si cammina tra i pochi cespugli impiantati in aiuole tra un palazzo e l’altro e guardando in alto si vedono solo decine di metri cubi di cemento disabitato. Il 35 è un luogo che si sta costruendo alla periferia della città e che a conti fatti sostanzia l’impressione di Lecce come città dai due volti: il centro storico bomboniera e la periferia freddo agglomerato di cemento residenziale. Il problema, però, è che di residenziale questo luogo ha poco o niente. Molti degli appartamenti costruiti nel comparto 35 sono infatti pronti e invenduti da più di due anni.

Al pian terreno, dalle polverose vetrate, sono vuoti i locali che dovevano ospitare uffici, i giardinetti privati sono infestati da piante spontanee. Tutte palazzine di nuova costruzione, ma sembra di essere in una piccola cittadella fantasma. Il comparto 35, con un altissimo invenduto, è lo specchio della crisi immobiliare locale.
Precarietà del lavoro, difficoltà nell’accesso al credito sono le cause che trasformano in un miraggio l’acquisto e spesso anche l’affitto di una casa. Al riguardo i dati dell’Istat sono emblematici: tra il primo e il secondo trimestre del 2012 c’è stata una variazione negativa delle compravendite immobiliari del -25,2% rispetto al 2011 . La concessione di mutui e finanziamenti, rispetto al 2011, è crollata del 43,1%.

A Lecce secondo le cifre dell’Agenzia del Territorio nel primo trimestre del 2012 le compravendite sono calate del 33.9%. Uno studio del Gruppo Tecnocasa evidenzia un quadro ancora più preoccupante per il secondo trimestre del 2012: il calo è del 45,5%.

Nonostante ciò si continua a costruire, soprattutto in periferia. In molti casi si tratta del completamento di vecchie concessioni edilizie, risalenti a prima dello scoppio della crisi, ma i numeri fanno temere che tanti nuovi palazzi come quelli del comparto 35 potrebbero restare invenduti per molto tempo. Il rischio di una piccola bolla immobilare si intravvede tutto. L’offerta è troppo elevata rispetto alla domanda e va aggiornandosi continuamente. Ad essere penalizzate sono le costruzioni che via via diventano più “vecchie” e che potranno essere vendute solo in seguito ad un significativo deprezzamento. “Qualche anno fa riuscivamo a vendere tutti gli appartamenti sulla carta, prima ancora che fosse ultimata la costruzione dell’edificio. Adesso la situazione si è capovolta. Se un impresa non riesce a vendere subito un appartamento nuovo avrà difficoltà a darlo via con il passare degli anni. Inoltre per l’impresa è molto oneroso mantenere un edificio invenduto” afferma Cosimo Alemanno amministratore di Meridionale Fondiaria.

L’attuale drammatico scenario è lo sintetizza Giuseppe Rizzo, titolare della Magil Immobiliare, un importante azienda edile locale:

“Abbiamo il 25% di invenduto. Abbiamo abbassato i prezzi ma non è servito, adesso siamo fermi perché non possiamo continuare a costruire creando debito su debito. In questa situazione chi ha liquidità e investe è uno stupido. Noi stiamo cercando di vendere quello che ci è rimasto per sopravvivere e abbiamo dovuto mettere 70 operai in cassa integrazione, persone che hanno un mutuo sulle spalle”

Eppure le ruspe e gli escavatori, nel comparto 35 come altrove in città, non si fermano. E nuove case e condomini continuano a nascere. E, particolare di fondamentale importanza, nuovo suolo viene consumato a danno di un possibile recupero di edifici esistenti, scelta che garantirebbe comunque lavoro. Il tema è presente nel dibattito sul nuovo Piano Urbanistico Generale (Pug): ovvero il piano che deciderà la futura fisionomia di Lecce. Le proposte arrivano da più parti e sono tra le più varie: c’è chi come Nicola Delle Donne, presidente di Ance Lecce (l’associazione dei costruttori edili), auspica un’edilizia sviluppata in altezza con una “Lecce dei grattacieli” e chi come Mosè Ricci – architetto e professore a Genova, scelto come consulente per il Pug dal Comune, pensa ad una Lecce che riprenda le esperienze di Barcellona, “città che vorrebbe liberarsi dell’etichetta di centro metropolitano” o Monaco di Baviera “dove si vorrebbe invertire la tendenza secondo cui il cemento ruba spazio alla campagna”.

Molto chiara e tutta leccese è anche un altra posizione che arriva sempre dall’Ance (associazione nazionale costruttori edili) tramite Giuseppe Liaci, che dice: “più che costruire ex novo la nuova politica edilizia deve puntare sul recupero di edifici esistenti, magari vecchi o in stato di abbandono. In questo modo si consumerebbe meno territorio e graverebbero meno spese pubbliche. Più che urbanizzare bisogna puntare sulla rigenerazione urbana. E’ questo il mercato del domani insieme alla bioedilizia. Del resto il patrimonio edilizio di Lecce è vetusto. Bisogna cambiare anche la tipologia della residenza: oggi è impensabile realizzare case da 140 metri, costano troppo. Dobbiamo tenere in considerazione le fasce di mercato emergenti come l’housing sociale e ragionare per segmenti di mercato costruendo case più piccole e consone ai bisogni del cittadino medio”. Insomma sembra che il tema del consumo del suolo e di una edilizia sostenibile cominci a farsi largo anche all’interno del mondo delle costruzioni. Inoltre la crisi, stando alle parole di Liaci, può portare anche nuove opportunità economiche e allo stesso tempo tutelare il territorio. Cosa ne pensa invece la politica? Quali azioni ha in mente su questa materia?

Prima di tutto bisogna inquadrare la portata del fenomeno del consumo di suolo a Lecce: secondo l’Ispra (Istituto superiore per la Protezione e Ricerca Ambientale) la Puglia è, insieme al Veneto, la regione con il più alto tasso di consumo di suolo dopo la Lombardia. Negli ultimi 50 anni in Puglia c’è stato un incremento dell’ urbanizzazione superiore al 400%, superiore a quanto accaduto in alcune regioni del Nord Est. A contribuire al consumo di suolo non sono solo edifici e capannoni industriali ma anche strade, illuminazione pubblica, impianti fotovoltaici ed eolici costruiti in campagna. Gli effetti negativi sono molteplici, dalla riduzione delle produzioni agricole alla destabilizzazione geologica, alla irreversibilità d’uso dei suoli, all’ accentuazione dei cambiamenti climatici. Per sapere come Lecce intende rispondere a questo fenomeno bisognerà aspettare l’attuazione del nuovo Pug, ancora in fase di realizzazione e che succederà al Pug “attuale” realizzato nel lontano 1989.

Proprio questo ritardo rappresenta un aspetto fondamentale per inquadrare lo scenario urbanistico leccese: il piano dell’89, ancora in vigore, era dimensionato per oltre 100.000 abitanti e prevedeva solo per le zone C (cioè residenziali di espansione) una volumetria edificabile pari a 1.923.684,00 metri cubi. Una cifra che, arrivati nel 2013, si può considerare sovradimensionata alla luce del calo e dell’invecchiamento della popolazione leccese. Infatti in questi 24 anni la città è cambiata demograficamente, socialmente ed economicamente. Oggi, rispetto alla cifra sopra citata, ci sono 1.257.373,54 di metri cubi di volumetria ancora inespressa prevista dal Pug dell’89, una cifra che comprende sia il residenziale che il non residenziale. Che cosa vuole fare l’amministrazione di tutto questo spazio? Quanto ancora ha intenzione di utilizzarne per far costruire nuovi edifici?

In attesa del nuovo Pug, ci si può fare un idea sulla presa di coscienza dell’amministrazione riguardo al tema del consumo di suolo, ad esempio studiando il Documento programmatico preliminare (Dpp) redatto dall’assessorato all’urbanistica e che sarà preparatorio al Pug. Questo Dpp è stato studiato a lungo da Rita Miglietta, architetto e urbanista, che afferma che “la problematica dell’uso del suolo non è esplicitata tra gli obiettivi del Dpp, anzi la frase ‘riduzione del consumo di suolo’ non compare proprio. In maniera generica si afferma che bisogna riqualificare l’esistente, anche se quest’ultimo obiettivo è differente rispetto ad un impegno esplicito sulla riduzione del consumo di territorio. Ma ci sono altri aspetti controversi: ad esempio nel contesto urbanistico cittadino sarà importante il ruolo della tangenziale, di fatto diventata una sorta di nuove “mura” della città. Nel Dpp si propone l’idea di delocalizzare i servizi troppo congestionati nel centro cittadino densificando quindi alcuni nodi vicino la tangenziale. Allora mi chiedo: questa proposta è coerente con il problema del consumo di suolo?“.

Cartine presenti nella Vas. Nella cartina B la concentrazione di rosso indica il grado di edificazione nel Comune di Lecce
Ma se il problema del consumo di suolo compare marginalmente nelle 280 pagine del Dpp, d’altro canto nella Valutazione Ambientale Strategica (Vas) – altro documento funzionale al Pug ma redatto da docenti e ricercatori dell’Università – lo stesso riveste un’importanza cruciale. In questo documento è scritto che quasi il 20% del territorio comunale leccese è urbanizzato (il 62% è destinato all’agricoltura e solo il 19% appartiene a vegetazione naturale). Nella stessa relazione è scritto testualmente che “sono presenti numerosi insediamenti commerciali, produttivi, tessuto residenziale sparso e tessuto residenziale rado e nucleiforme che conferiscono una forte antropizzazione su tutto il territorio comunale”. Particolarmente significativa è stata la crescita del consumo di suolo negli ultimi 15 anni, con un incremento delle aree urbanizzate che sono cresciute del 16% nel 2011 rispetto a quelle esistenti nel 1997. Quest’incentivo alla costruzione è ovviamente avvenuto a svantaggio delle zone occupate da vegetazione naturale che nel 2011 hanno patito un decremento pari al 18% rispetto al 1997; notevolmente colpite sono state le “aree a pascolo naturale e praterie” che hanno subito un decremento pari al 30% nel 2011 rispetto al 1997.

Più si va avanti nella lettura della Vas più ci si rende conto della rilevanza, per il territorio leccese, del fenomeno del consumo di suolo che si realizza soprattutto con la costruzione di opere a forte impatto come il reticolo stradale (che occupa una superficie di 778 km) e gli edificati. Per quanto riguarda la questione insediativa la Vas è chiarissima e non lascia spazio ad interpretazioni:

“Nel territorio i fenomeni di saldatura tra centri, la crescita delle periferie e l’intensificazione del carico insediativo, specie sulla costa, insieme con una pesante infrastrutturazione viaria e industriale-commerciale, denunciano la progressiva rottura del peculiare rapporto tra insediamento e campagna”.

In pratica la massiccia edificazione sta facendo perdere a Lecce ogni rapporto funzionale con la campagna e la costa, un rapporto al quale una città che punta sul turismo dovrebbe cercare di tutelare. Ma la Vas si spinge oltre, evidenziando la necessità di creare un limite al di del quale l’urbanizzazione debba essere limitata se non proprio bloccata: “Le misure di contenimento e prevenzione dell’espansione urbana e della dispersione insediativa dovrebbero prevedere l’individuazione di un limite urbano, che produca effetti sul rapporto tra città, campagna periurbana e campagna“. Quale sarà questo limite? Ma sopratutto, ci sarà?

Il rischio, se non si affronta la pianificazione urbanistica cercando di limitare il consumo di suolo, è che il combinato disposto dalla crisi dell’edilizia e dalla urbanizzazione sul modello del piano dell’89 produca paesaggi come quello del comparto 35. Palazzi che non si riescono a vendere e nuove costruzioni che si trasformano presto in periferie degradate. Ecco la sfida del nuovo Pug.

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2 thoughts on “L’urbanistica sostenibile o la città fantasma

  1. Articolo ottimo, come sovente ne scrive Stefano Martella, giornalista attento ai temi dell'ambiente. Complimenti per l'analisi dei dati ed i ragionamenti svolti
    Veramente un ottimo esempio di giornalismo fatto di approfondimento e di scavo, non uno dei soliti copia-incolla.

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